Bail de location vide : préparer un contrat d’habitation

Vérifier le champ du bail d'habitation vide

Ce guide vise la location privée non meublée constituant la résidence principale du locataire. Un local professionnel, un logement social ou une résidence secondaire ne se traite pas automatiquement de la même manière. Commencez par qualifier l'usage réel du logement et le statut du propriétaire.

Une cuisine équipée ne suffit pas à rendre un logement meublé. C'est l'ensemble de l'équipement nécessaire à la vie courante qui distingue le meublé. Si votre logement est équipé pour dormir, manger et vivre sur place, comparez les règles du bail de location meublée avant de choisir le contrat.

Fixer la durée et la date de prise d'effet

L'article 10 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit au moins trois ans lorsque le bailleur est une personne physique, ainsi que dans les cas assimilés par la loi, notamment certaines sociétés civiles familiales. Le minimum est de six ans pour les autres bailleurs personnes morales. La mention « société » ne suffit donc pas à elle seule à déterminer la durée.

À défaut de congé ou de renouvellement particulier dans les conditions légales, le bail est reconduit selon les durées prévues par la loi. La signature d'un nouveau document chaque année n'est pas nécessaire. Une durée plus courte peut exister dans le cadre précis de l'article 11, lorsqu'un événement professionnel ou familial justifie une reprise : elle ne peut pas être choisie simplement pour essayer le locataire.

Exemple : pour un appartement appartenant à un particulier, une entrée prévue le 15 novembre doit être distinguée d'une signature faite le 30 octobre. Le dossier doit faire apparaître ces deux dates sans laisser croire que les clés ont été remises dès la signature.

Remplir les mentions du contrat type

Le bail identifie le bailleur, le locataire, le logement et sa destination. Il précise notamment la surface habitable, les équipements, la date d'effet, la durée et les conditions financières. Selon la situation, d'autres informations sont requises, par exemple sur le loyer antérieur, les travaux ou l'encadrement local.

Relisez les informations descriptives en les rapprochant des documents du logement. Une adresse d'immeuble sans précision du lot, de l'étage ou de la porte peut créer des confusions pratiques. La description contractuelle doit permettre d'identifier ce qui est effectivement loué, y compris une cave ou un stationnement lorsqu'ils sont compris dans la location.

Les documents du candidat locataire servent à constituer le dossier avant signature. Ils ne remplacent pas les mentions du contrat et les annexes que le bailleur doit remettre.

Distinguer loyer, charges et garantie

Dans le régime courant du logement vide, les provisions pour charges sont régularisées au regard des dépenses récupérables réelles. Les règles particulières d'une colocation peuvent permettre un forfait : ne généralisez pas cette possibilité à tous les baux vides.

Le dépôt de garantie ne constitue pas une avance de dernier loyer et son montant n'est pas révisable en cours de bail. Pour le calcul du plafond et les exceptions liées au paiement du loyer d'avance, consultez le guide du dépôt de garantie.

Réunir les annexes utiles

Préparez le dossier de diagnostic technique correspondant au logement et la notice d'information réglementaire. L'état des lieux est joint au bail. En copropriété, les extraits du règlement relatifs à la destination de l'immeuble, à la jouissance des parties privatives et communes et à la quote-part de charges sont également à examiner.

La présence d'un fichier intitulé « diagnostics » n'établit pas à elle seule que le dossier est complet et valable. Vérifiez chaque document, le logement visé, la date et les conditions de validité. La décence du logement, dont ses exigences énergétiques applicables, doit être contrôlée avant la mise en location.

Anticiper les congés sans confondre les délais

Le locataire peut quitter les lieux en cours de bail en respectant le congé. Le préavis est normalement de trois mois, réduit à un mois dans les situations prévues par la loi, notamment en zone tendue, avec les conditions de justification applicables. Le bailleur ne dispose pas de la même liberté : le congé intervient pour l'échéance, avec un préavis de six mois et un motif légal.

Les règles de forme, de réception et de protection du locataire comptent autant que le nombre de mois. Avant une vente ou une reprise, faites vérifier le calendrier de votre situation. Pour préparer puis conserver le dossier documentaire, découvrez la fonctionnalité baux de location de Locallo.