Comment réviser un loyer avec l’indice IRL ?

Vérifier que la révision est possible

Pour un logement vide ou meublé loué en résidence principale dans le parc privé, commencez par lire la clause de révision. Sans clause, vous ne pouvez pas imposer l'indexation annuelle simplement parce que l'indice a augmenté. Ce guide traite de la révision en cours de bail, pas de la réévaluation d'un loyer sous-évalué au renouvellement.

Vérifiez ensuite le classement énergétique et les dates du contrat. Le gel des hausses pour les logements F ou G s'applique aux contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à compter du 24 août 2022 en métropole ; les dispositions concernées s'appliquent après le 1er juillet 2024 en Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte. Une clause présente dans le bail ne permet pas de contourner ce gel.

Le bail mobilité ne permet pas de réviser le loyer en cours de bail. Les régimes particuliers doivent être vérifiés séparément. En cas d'incertitude, conservez le loyer applicable pendant la vérification au lieu de produire un appel de paiement fondé sur une hypothèse.

Identifier la date et le trimestre de référence

La révision se fait à la date convenue au contrat ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. L'article 17-1 prévoit que, si le contrat ne fixe pas la date de référence de l'indice, le dernier indice publié à la signature sert de référence.

Ne choisissez pas le trimestre le plus récent par commodité. Il faut comparer le même trimestre sur deux années successives et utiliser la série territoriale applicable au logement. Les séries de Corse et des collectivités concernées d'outre-mer peuvent différer de celle du reste du territoire.

Relevez dans un petit tableau la date prévue, le trimestre, l'année de chaque indice et le lien vers la publication officielle. Cette trace rend le calcul vérifiable au moment de l'envoi comme plusieurs mois plus tard. Les sources en fin de guide donnent accès aux valeurs actualisées : aucun indice « en vigueur » n'est figé dans cette page.

Appliquer la formule sur la bonne base

Nouveau loyer hors charges = loyer hors charges actuel × nouvel IRL ÷ ancien IRL.

Les provisions sur charges ne sont pas indexées avec cette formule : elles suivent le mécanisme des dépenses récupérables. Un forfait de charges en meublé peut être révisé dans les conditions prévues par la loi et le contrat. Traitez-le distinctement pour que le locataire comprenne les postes de son paiement. Le guide des charges locatives explique cette différence.

Exemple pédagogique avec des indices fictifs

Supposons un loyer hors charges de 750 euros, un ancien indice de 140 et un nouvel indice de 142,80. Ces indices sont volontairement fictifs : ils ne correspondent pas à un trimestre à utiliser pour votre bail.

Le calcul est 750 × 142,80 ÷ 140 = 765 euros. L'écart est de 15 euros par mois, soit 2 %. Avec une provision inchangée de 60 euros, le paiement mensuel devient 825 euros. Ce résultat suppose que la révision est autorisée et demandée dans les conditions légales.

L'erreur classique serait de multiplier directement 810 euros, l'ancien total charges comprises, par le rapport d'indices. Cela augmenterait aussi la provision sans justification des charges. Gardez le détail du calcul et n'arrondissez le montant monétaire qu'à la fin.

Respecter le délai et informer le locataire

Le bailleur doit manifester sa volonté d'appliquer la révision dans l'année qui suit la date à laquelle elle pouvait prendre effet. À défaut, il est réputé avoir renoncé à cette révision pour l'année écoulée. Lorsqu'il agit dans le délai, la révision prend effet à compter de sa demande : elle n'est pas rétroactive sur les mois déjà passés.

Exemple de calendrier : si la date annuelle est le 1er avril mais que la demande intervient en juin, ne réclamez pas automatiquement un rappel pour avril et mai. Indiquez la prise d'effet de la demande et examinez le calcul applicable à la période concernée.

Adressez une explication écrite précisant la clause, le loyer de départ, les deux indices, la formule, le nouveau montant et la date d'effet. Conservez la preuve de cette demande. Si le locataire conteste le trimestre ou la base, reprenez ces éléments ensemble avant toute autre démarche.

Mettre à jour les documents de suivi

Reportez le montant applicable dans votre suivi à sa date d'effet et conservez l'ancien montant pour les périodes antérieures. La quittance de loyer doit correspondre aux sommes effectivement payées pour la période concernée ; elle ne doit pas anticiper un paiement qui n'a pas eu lieu.

Une organisation claire de la gestion locative relie le contrat, le calcul et les documents successifs. Locallo permet de retrouver le bail et les quittances dans le dossier de la location ; le contrôle des conditions de révision reste à effectuer par le bailleur.